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Vorfälligkeitsentschädigung Baufinanzierung

Vorfälligkeitsentschädigung: Kosten, Fälligkeit und Tipps

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Das Wichtigste in Kürze

Wird eine Baufinanzierung vor Ende der Laufzeit vorzeitig abgelöst, wird in den meisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

Mit der Vorfälligkeitsentschädigung kompensiert die Bank die entgangenen Einnahmen, die sie über die verbleibende Restlaufzeit des Darlehens erzielt hätte.

In einigen Fällen lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung einsparen bzw. reduzieren.

Aufgrund der Komplexität bei Vorfälligkeitsentschädigung ist es für Laien ratsam, professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen.

In diesem Artikel:

Vorfälligkeitsentschädigung: Was ist das?

Eine Baufinanzierung ist eine langjährige finanzielle Verbindlichkeit, bei der Kreditinstitute die notwendige Fremdfinanzierung in Form eines Darlehens zur Verfügung stellt. Die Darlehen laufen über viele Jahre oder gar Jahrzehnte und sind mit einem Grundpfandrecht auf die finanzierte Immobilie abgesichert. So erhalten sowohl die kreditnehmende als auch die kreditgebende Partei langfristige Planungssicherheit.

Die Kehrseite langer Laufzeiten einer Baufinanzierung ist, dass sich sowohl Hypothekenzinsen als auch die persönlichen Umstände Finanzierender im Laufe der Zeit ändern können. Ein typisches Beispiel sind ein familiär oder beruflich bedingter Umzug in eine andere Region oder ein anderes Land.

Oft bedingt eine derartig drastische Änderung der Lebensumstände den Wunsch nach dem Verkauf der Immobilie und folglich auch eine vorzeitige Auflösung der damit verbundenen Baufinanzierung. Geschieht die vorzeitige Auflösung des Darlehens vor Ende der Kreditlaufzeit bzw. innerhalb der Zinsfestschreibungsfrist, entgehen der Bank dadurch fest eingeplante vertraglich vereinbarte Einnahmen. Weil also der vertragstreuen Seite durch die vorzeitige einseitige Vertragskündigung ein wirtschaftlicher Nachteil entsteht, darf sie diesen Schaden durch eine Vorfälligkeitsentschädigung geltend machen und abmildern.

Die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung ist ein komplexes Unterfangen. Zum einen müssen hier zahlreiche individuelle Inhalte des zugrundeliegenden Darlehensvertrages berücksichtigt werden, wie etwa die Höhe der Restschuld, die verbleibende Laufzeit, die Höhe und Bindungsdauer des Nominal- bzw. Sollzinses, etwaige Sondertilgungen und vieles mehr.

Auf der anderen Seite gibt es für Teilaspekte einer Vorfälligkeitsentschädigung gesetzliche Regelungen. Dabei sind durch die Gesetzgebung eher Richtlinien abgesteckt und Rahmenbedingungen vorgegeben, klare gesetzliche Vorgaben fehlen.

Ist es finanziell sinnvoll, eine Baufinanzierung vorzeitig aufzulösen?

Der Sachverhalt und die dahinerliegenden Berechnungen sind komplex und sollten im Vorfeld genau geplant und sorgfältig kalkuliert werden. Da dies für Laien über den gesamten Prozess hinweg oft schwer in Gänze zu überschauen ist, ist es ratsam, fachmännische Unterstützung in Anspruch zu nehmen. Unser erfahrenes Baufinanzierungsteam steht Ihnen gern beratend zur Verfügung.

So gehen Sie vor:

  • Informieren: Umschuldung, Prolongation oder Forward Darlehen? Auf unserer Website finden Sie Informationen rund um die Anschlussfinanzierung.

  • Kalkulieren: Finden Sie heraus, wie Sie Zinskosten sparen können. Mit dem Rechner für Anschlussfinanzierungen spielen Sie mögliche Varianten und Szenarien online selbst durch.
  • Angebot anfordern: Lassen Sie sich kostenlos beraten und erhalten Sie Ihr individuelles Angebot für eine günstige Anschlussfinanzierung. Kredit24 vergleicht die Zinsangebote von über 500 Banken.
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In diesem Artikel:

Wie berechnet die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung basiert auf mehreren Einzelelementen, die mit der zugrundeliegenden Kalkulation zusammengeführt werden. Die für die Berechnung angewandten Methoden sind teilweise mit gesetzlichen Regelungen unterlegt, können zum Teil aber auch unter Berücksichtigung gewisser Rahmenbedingungen von der Bank selbst festgelegt werden.

Grundsätzlich ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung von den folgenden Parametern abhängig:

  • Restlaufzeit des Darlehens
  • Höhe der Restschuld
  • Sollzinssatz / Nominalzins
  • Dauer der Sollzinsbindung
  • aktueller Marktzins für Baufinanzierungen bzw. Verzinsung von Hypothekenpfandbriefen

Diese Angaben sind deshalb wichtig, da das kreditgebende Institut mit der Vorfälligkeitsentschädigung einen Ausgleich für entgangene Einnahmen erhalten soll und diese wiederum von den aufgelisteten Faktoren abhängen.

Darüber hinaus sind jedoch noch weitere Einflussgrößen bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu berücksichtigen. Zum einen sind dies intrinsische Vertragsdetails, wie z. B. fixierte Sondertilgungsregelungen. Gemäß eines Urteils des Bundesgerichtshofes (VI ZR 388/14) müssen Sondertilgungsregelungen bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt werden, da diese vertraglich fixiert und somit bei der Berechnung der Zinssatzhöhe seitens der Bank bereits eingepreist wurden. Um sie dem Kreditnehmer bzw. der Kreditnehmerin nicht ein zweites Mal zu berechnen, sind sie somit von der Kalkulation der Vorfälligkeitsentschädigung auszunehmen.

Auch wenn der Bank Einnahmen durch die vorzeitige Kreditvertragskündigung entgehen: Sie erlangt durch die Kreditablösung auch gewisse Vorteile. So entfallen beispielsweise die Verwaltungskosten, die über die restliche Laufzeit des Darlehens entstanden wären. Außerdem fällt auch das mit dem Darlehen einhergehende Ausfallrisiko weg, das mit einem monetären Betrag beziffert werden muss. Den beiden entschädigungsmindernden Faktoren steht wiederum der Bearbeitungsaufwand gegenüber, der für die Ablösung der Baufinanzierung anfällt und deshalb zum Entschädigungsbetrag aufgeschlagen werden darf.

Maßgebendes Element für die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bleiben jedoch die entgangenen Zinseinnahmen des Immobilienkredits, die mit zwei unterschiedlichen Methoden ermittelt werden können:

Das kreditgebende Finanzinstitut geht bei dieser Methode davon aus, dass es den frühzeitig zurückgezahlten Darlehensbetrag an einen anderen Kreditnehmer bzw. eine andere Kreditnehmerin verleihen kann und dadurch folglich Zinserträge erzielen wird. Der Differenzbetrag zwischen den ursprünglich fixierten Zinseinnahmen und den zukünftigen Zinseinnahmen des neuen Darlehensvertrages definiert die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

Hier basiert die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung auf der Annahme, dass die vorzeitig zurückgezahlte Kreditsumme mit gleicher Laufzeit am Kapitalmarkt reinvestiert wird. Der Unterschied zwischen der an den Kapitalmärkten erzielbaren Rendite und den entgangenen Zinserträgen des ursprünglichen Kredits ist maßgeblich für die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

Aktuell wird von den Kreditinstituten in den meisten Fällen die Aktiv-Passiv-Methode zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung herangezogen.

Hintergrundwissen zur Vorfälligkeitsentschädigung

Damit die Bank nicht sehr niedrige Renditen für die Kalkulation der Kapitalmarkterträge heranzieht, was sich im Hinblick auf die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu ihrem Vorteil auswirken würde, ordnete der Bundesgerichtshof in einem Urteil (XI ZR 27/00) an, die Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank hinsichtlich der Renditen für Hypothekenpfandbriefe zu berücksichtigen. Auch darf nicht der für den Verbraucher oder die Verbraucherin unvorteilhafte bankinterne PEX-Index für die Berechnung herangezogen werden (XI ZR 285/03).

Wie hoch sind die Kosten bei vorzeitiger Kreditablösung?

Die konkrete Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von der angesetzten Berechnungsmethode des jeweiligen Kreditinstituts ab. Jedoch lässt sich eine allgemeingültige Formel ableiten, die Darlehensnehmer/-innen als Orientierung für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung dienen kann.

Ausgangspunkt sind die entgangenen Einnahmen, die der Bank durch die vorzeitige Kreditablösung entstehen. Davon abzuziehen ist der Ertrag, den der Darlehensnehmer oder die Darlehensnehmerin durch anderweitige Investition der vorläufig zurückgezahlten Restschuld erwirtschaftet, entweder gemäß der Aktiv-Aktiv-Methode oder der Aktiv-Passiv-Methode.

Weitere kalkulatorische Einflussgrößen sind:

  • die eingesparten Verwaltungskosten im Laufe der nicht in Anspruch genommenen Restlaufzeit des ursprünglichen Kredits
  • die entfallenen Risikokosten für einen Kreditausfall im Zeitraum der nicht anfallenden Restlaufzeit
  • die Bearbeitungskosten, die für die Abwicklung der Kreditauflösung anfallen

Maßgeblich sind letztlich die entgangenen Einnahmen aufgrund der vorzeitigen Kreditauflösung.

Merkformel für die Aktiv-Passiv-Methode

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist umso höher, je größer die Differenz zwischen vertraglichem Sollzinssatz und aktuellem Zinssatz für Hypothekenpfandbriefe und je länger die vertraglich fixierte restliche Zinsbindungsdauer ist.

Wann wird die Vorfälligkeitsentschädigung fällig?

Grundsätzlich treffen Schuldner/-in und Gläubiger/in beim Abschluss eines Darlehensvertrags eine rechtlich bindende Vereinbarung. Diese vertragliche Verpflichtung ist nur unter bestimmten Umständen einseitig und vorzeitig von der kreditnehmenden Partei kündbar.

  • Zum einen ist das der Verkauf der durch das Darlehen finanzierten Immobilie, da durch den Wechsel des Eigentümers oder der Eigentümerin somit das im Darlehensvertrag fixierte Grundpfandrecht entfällt, das die Bank im Falle eines Zahlungsausfalls seitens der Darlehensnehmenden absichert.
  • Ein weiterer Kündigungsgrund tritt dann ein, wenn die Bank den Wunsch der kreditnehmenden Partei auf eine Anhebung der Darlehenssumme trotz eines triftigen Grundes ablehnt und diese daher bei einem anderen Finanzinstitut einen Kredit aufnehmen muss. Triftige Gründe in diesem Sinne wären beispielsweise die Finanzierung eines notwendigen Anbaus oder eine Sanierung bzw. Modernisierung der Immobilie.

Dies sind keine Gründe für eine einseitige und vorzeitige Vertragskündigung

Günstigere Kreditkonditionen bei einer anderen Bank oder etwa unverhoffte finanzielle Einnahmen aufgrund eines Erbes, einer Schenkung oder eines Lottogewinns fallen nicht in die Kategorie der Gründe für eine einseitige und vorzeitige Kündigung des Kredits. In all den genannten Fällen sind Kreditnehmende auf die Zustimmung bzw. Kulanz der Bank angewiesen, wenn sie ihre Restschuld vorzeitig zurückzahlen wollen. Sowohl für die gesetzlich zulässigen Ablösungsgründe als auch für die möglichen Kulanzfälle darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung erheben, um ihre wirtschaftlichen Nachteile zu kompensieren.

Wann wird keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig?

Wie es der zusammengeführte Wortbegriff schon sagt, steht dem kreditgebenden Institut im Falle der Vorfälligkeit eine Entschädigung für die entgangenen zukünftigen Einnahmen zu. Jedoch berechtigt nicht jede vorzeitige Kreditablösung zu der Einforderung einer Vorfälligkeitsentschädigung.

  • Die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung entfällt, wenn es sich um ein Darlehen mit variablem Zinssatz handelt, sich der Zinssatz also flexibel an die jeweiligen Marktkonditionen anpasst. In diesem Fall besteht gemäß § 489 Abs. 2 BGB ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten.
  • Auch, wenn die Bank ihrerseits einseitig und vorzeitig die Darlehensvereinbarung aufhebt, beispielsweise aufgrund von Zahlungsverzug seitens der Kreditnehmenden, ist keine Vorfälligkeitsentschädigung zu entrichten, entschied der Bundesgerichtshof Anfang 2016 (XI ZR 103/15).
  • Besteht ein einvernehmlicher Kündigungswunsch – das ist oftmals der Fall, wenn Kreditnehmende beim gleichen Kreditinstitut ein höheres und somit für die Bank oftmals profitableres Darlehen abrufen will – wird ebenfalls auf die Erhebung einer Vorfälligkeitsentschädigung verzichtet.
  • Eine weitere Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden gibt es beim Verkauf der dem Darlehensvertrag zugrundeliegenden Immobilie. Übernimmt der Käufer bzw. die Käuferin der Immobilie den bestehenden Darlehensvertrag, ist die Einnahmesituation der Bank prinzipiell unverändert und ihr entstehen keine wirtschaftlichen Nachteile. Dieses Modell bedarf jedoch der ausdrücklichen Zustimmung des kreditgebenden Finanzinstituts.

Sonderkündigungsrecht bei der Baufinanzierung

Gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB ist für die vorzeitige Kreditablösung keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, wenn seit der vollständigen Auszahlung des Darlehens mehr als zehn Jahre vergangen sind. Dann darf der Immobilienkredit, auch bei einer noch ausstehenden Restlaufdauer, mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten entschädigungsfrei aufgelöst werden.

Darauf sollten Sie bei vorzeitiger Ablösung der Baufinanzierung achten

Die Sachlage rund um das Themenfeld Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienfinanzierungen ist sehr komplex und in der konkreten Praxis gibt es zahlreiche Fallstricke und Besonderheiten, die im Nachhinein für unangenehme Überraschungen sorgen können.

Erfragen Sie die konkrete Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bei Ihrer Bank und überprüfen Sie basierend auf der diesbezüglichen Kalkulation folgende Punkte:

  • Wie hoch ist der Wiederanlagezins, mit dem die Bank kalkuliert hat, welche Anlageinstrumente liegen diesem zugrunde?
  • Wurden für die Kalkulation relevante Vertragsinhalte wie z. B. etwaige Sonderkündigungs- oder Sondertilgungsrechte berücksichtigt?
  • In welcher Höhe wurden eingesparte Verwaltungskosten in die Kalkulation mit einbezogen?
  • Was für einen Ansatz hat die Bank für die Berechnung der eingesparten Risikokosten herangezogen?
  • Wie hoch sind die für die vorzeitige Kreditablösung veranschlagten Bearbeitungsgebühren?
Nachhaken kann sich lohnen!

Ein aktuelles Beispiel hierfür ist ein Urteil des Frankfurter Oberlandesgerichtes Frankfurt Anfang Juli 2021 (17 U 810/19), das zwei Kund/innen der Commerzbank recht gab, die beklagten, dass die Angaben zur Vorfälligkeitsentschädigung in ihrem Darlehensvertrag nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprachen.

Um die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung auf Redlichkeit und Korrektheit zu überprüfen, ist in den allermeisten Fällen jedoch umfangreiche Fachexpertise notwendig. Die Verbraucherschutzzentrale oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Kapitalrecht können hier weiterhelfen. Jedoch sollten Sie bedenken, dass eine juristische Auseinandersetzung mit Ihrer Bank mit Kosten verbunden sein wird, die folglich die avisierte Senkung der Vorfälligkeitsentschädigung egalisieren könnten. Klären Sie daher vor einem solchen Schritt in jedem Fall, ob und wenn ja in welcher Höhe Ihre Rechtsschutzversicherung die anfallenden Streitkosten übernehmen würde.

Soweit muss es in der Regel gar nicht kommen, denn auch die Finanzinstitute wollen juristische Auseinandersetzungen normalerweise verhindern und sind an einer einvernehmlichen Einigung interessiert. Außerdem gibt es im Hinblick auf die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung auch steuerliche Aspekte zu bedenken, welche die tatsächlichen Kosten der Entschädigung merklich vermindern können.

Sie benötigen Beratung bei der Entscheidung, Ihre Baufinanzierung frühzeitig zu kündigen? Setzen Sie sich mit uns in Kontakt und lassen Sie sich unverbindlich und kostenlos beraten. In dieser und vielen weiteren Angelegenheiten wie beispielsweise einer Anschlussfinanzierung steht Ihnen unser professionelles Beratungsteam unabhängiger Baufinanzierungsvermittler/-innen zur Seite. Schreiben Sie uns oder rufen Sie uns an und wir vereinbaren mit Ihnen einen Termin, um mit Ihnen Ihre individuellen Möglichkeiten zu erörtern.

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