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Grundbuch

Grundbuch, Grundbuchauszug und Grundbucheintrag: Fakten, Ablauf und Kosten

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Das Wichtigste in Kürze

Das Grundbuch ist ein beschränkt öffentliches Register für Grundstücke und etwaige darauf befindliche Immobilien, das sowohl Eigentumsverhältnisse als auch damit verbundene Rechte und Pflichten ausweist.

Im Zuge eines Immobilienkaufs sind in der Regel Grundbucheintragungen und unter Umständen auch Löschungen von Eintragungen notwendig.

Bei einem Grundstücks- bzw. Immobilienerwerb sollten Sie für erforderliche Grundbucheinträge mit Amts- und Notargebühren in Höhe von 2 Prozent des Kaufpreises rechnen.

In diesem Artikel:

Was ist ein Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das alle bebauten und unbebauten Grundstücke in Deutschland beinhaltet. Lediglich öffentlichen Zwecken dienende Grundstücke, sogenannte buchungsfreie Grundstücke, sind von der Eintragungspflicht ausgenommen. Für jedes Grundstück sind im Grundbuch alle relevanten Informationen in einem strukturierten Aufbau gegliedert und zusammenfasst.

Als öffentliches Register wird das Grundbuch vom Grundbuchamt geführt und verwaltet. Die rechtliche Grundlage für das Grundbuch ist die Grundbuchordnung (GBO). Innerhalb des Grundbuchs hat jedes Grundstück wiederum sein eigenes Grundstücksblatt, das somit für ein einzelnes Grundstück als dessen Grundbuch angesehen wird.

Die Gliederung des Grundbuchs ist gesetzlich vorgeschrieben und beinhaltet folgende Struktur:

  • Aufschrift: Nennung des zuständigen Amtsgerichts sowie Band und Blatt im Bestand
  • Bestandsverzeichnis: genaue Lage und Größe des Grundstücks, auf dem Grundstück liegende Rechte, wie z. B. Immobilieneigentum oder Erbbaurechte
  • Abteilung 1: detaillierte Nennung der Eigentumsverhältnisse und die Verteilung des Eigentums (z. B. bei mehreren Eigentümer/-innen oder Ehepaaren)
  • Abteilung 2: auf das Grundstück eingetragene Lasten und Beschränkungen wie z. B. Wegerechte, Vorkaufsrechte, Nutzungs- oder Nießbrauchrechte
  • Abteilung 3: Pfandrechte auf das Grundstück, beispielsweise eine Grundschuld, Hypotheken oder besicherte Darlehen
  • Handblatt: sämtliche Vorgänge, Dokumente und Protokolle im Rahmen von Eintragungen, Änderungen oder Löschungen

Ein Grundbuch schafft somit Rechtssicherheit und ist ein Instrument des „öffentlichen Glaubens“, da für alle darin festgehaltenen Eintragungen die Vermutung der Korrektheit gilt. Darum ist es insbesondere für Immobilienkäufer und Immobilienkäuferinnen eine elementar wichtige Instanz, der man vor einem Kauf unbedingte Aufmerksamkeit schenken sollte.

Einsichtnahme in das Grundbuch

Mit dem Nachweis eines berechtigten Interesses kann man gegen Gebühr Einsichtnahme in das Grundbuch verlangen. Da eine Kaufabsicht kein „berechtigtes Interesse“ im Sinne des § 12 der GBO darstellt, bitten Sie die aktuellen Eigentümer/-innen, den zuständigen Makler bzw. Maklerin oder das beauftragte Notariat um einen möglichst aktuellen Grundbuchauszug. Nur so erhalten Sie ein vollumfängliches Bild zu den Eigentumsverhältnissen sowie mit dem Grundstück bzw. der Immobilie verbundenen Einschränkungen oder Verpflichtungen und können eine realistische Wertermittlung vornehmen.
So gehen Sie vor:
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Welche Rolle spielen Grundbuchauszug und Einsichtnahme beim Immobilienkauf?

Vor dem Kauf einer Immobilie sollten Kaufende das dazugehörige Grundbuch gründlich unter die Lupe nehmen. Da das Grundbuch für gewöhnlich detaillierte Angaben über Vermögen und Schulden des Grundstücks- und gegebenenfalls Immobilieneigentümers bzw. -eigentümerin beinhaltet, ist durch die Gesetzgebung die Grundbucheinsicht und entsprechend der Zugriff auf diese Daten beschränkt auf:

  • Eigentümer/-innen
  • anspruchsberechtigte Gläubiger/-innen, z. B. in Verbindung mit einer eingetragenen Grundschuld
  • sonstige Personen mit einem im Grundbuch vermerkten Rechtsanspruch
  • durch den Eigentümer / die Eigentümerin bevollmächtigte Personen
  • Notare / Notarinnen, Ämter und Behörden
  • öffentlich bestellte Vermessungsingenieure und Vermessungsingenieurinnen

Im Rahmen eines Immobilienkaufs erhalten Sie normalerweise über den Eigentümer oder Eigentümerin bzw. über die verkaufende Partei oder das für die Kauf- und Verkaufsabwicklung beauftragte Notariat Einsicht in das Grundbuch. Dies erfolgt in der Regel anhand eines Grundbuchauszugs.

Wann ist ein Grundbuchauszug relevant?

Ein Grundbuchauszug wird stets dann benötigt, wenn sich die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie oder eines Grundstücks ändern. Neben dem Verkauf bzw. Kauf der Immobilie und einer damit verbundenen Fremdfinanzierung gilt dies auch für Erbfälle, Scheidungen aber auch die Besicherung für die Aufnahme eines Darlehens.

Wie ist der Ablauf eines Grundbucheintrages im Zuge des Immobilienerwerbs?

Im Rahmen eines Immobilienkaufs wird das Grundbuch des zugrundeliegenden Grundstücks in mehreren Phasen relevant. Bereits vor Unterzeichnung des Kaufvertrags sollten Sie einen Grundbuchauszug für das gehandelte Grundstück erbitten. Dies ist in der Regel ohnehin obligatorisch, wenn Sie eine Baufinanzierung in Anspruch nehmen möchten.

Bei der konkreten Ausgestaltung der Darlehenskonditionen verlangen die kreditgebenden Finanzinstitute auch einen Grundbuchauszug, um den Beleihungswert des Grundstücks und gegebenenfalls der darauf befindlichen Immobilien zu determinieren. Unsere Immobilienexperten und -expertinnnen beraten Sie bei einer Baufinanzierung auch gerne zum Thema Grundbuch und Grundbucheintragung.

Ist der Kaufvertrag schließlich unterzeichnet, erfolgt die Abwicklung der Vereinbarung:

  • Schritt 1: Der zuständige Notar oder die Notarin stellt beim Grundbuchamt einen Antrag auf die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, die das Anrecht des Käufers / der Käuferin an der erworbenen Immobilie aufzeigt.
  • Schritt 2: Im Fall einer Immobilienfinanzierung verlangt die Bank für gewöhnlich die Eintragung einer Grundschuld zu ihren Gunsten in Abteilung 3 des jeweiligen Grundbuchs. Das zuständige Notariat übernimmt diese Grundschuldbestellung.
  • Schritt 3: Nach der Begleichung der fälligen Grunderwerbssteuer durch den Käufer bzw. die Käuferin erteilt das zuständige Finanzamt eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch benötigt wird.
  • Schritt 4: Nachdem der Kaufpreis vollständig transferiert wurde, beantragt der Notar / die Notarin die Umschreibung des Eigentums beim Grundbuchamt. Der tatsächliche Grundbucheintrag in das öffentliche Register kann durchaus mehrere Wochen oder gar Monate dauern.

So beschleunigen Sie den Prozess des Grundbucheintrags

Bei einem Immobilienkauf müssen vielfach externe dienstleistende Parteien wie z. B. Maklerbüros, Notariate oder Banken, sowie öffentliche Stellen und Behörden beauftragt bzw. in Anspruch genommen werden. Um diesen zeitaufwendigen Prozess so zügig wie möglich zu gestalten, gilt es, alle erforderlichen Dokumente und Unterlagen vorzubereiten bzw. in korrekter Form zur Verfügung zu haben. So können Sie langwierige Verzögerungen des Kaufprozesses und der Eigentumsüberschreibung vermeiden.

Das sind die Kosten für den Grundbucheintrag beim Hauskauf

Beim Kauf einer Immobilie ist der Eigentumswechsel stets im Grundbuch durch entsprechende Löschungen und Eintragungen zu dokumentieren. Dafür fallen sowohl Notariatskosten als auch Amtskosten an. Als konservativen Richtwert sollten Sie hierfür 2 Prozent des Kaufpreises als Kostenumfang ansetzen, der sich im Verhältnis 2:1 zwischen Notar/-in und Grundbuchamt aufteilt.

Die genauen Kosten für Notar bzw. Notarin regelt das Gerichts- und Notariatskostengesetz (GNotKG). Nimmt die kaufende Partei im Rahmen des Immobilienkaufs eine Fremdfinanzierung in Anspruch, erfolgt neben der Eintragung des Eigentums in der Regel auch die Eintragung einer Grundschuld. Während bei ersterer der Kaufpreis als Geschäftswert eingetragen wird, ist für die Höhe der eingetragenen Grundschuld der Darlehensbetrag ausschlaggebend.

Beispiel: Kosten für das Grundbuch beim Hauskauf

Wenn Sie beabsichtigen, eine Immobilie für einen Kaufpreis von 300.000 Euro zu erwerben und dafür ein Bankdarlehen in Höhe von 200.000 Euro als Baufinanzierung in Anspruch nehmen, ergibt sich folgende Kostenstruktur:

Voraussichtliche Amts- und Notariatskosten:
6.000 €
Davon entfallen auf Notar/-in:
4.000 €
Davon entfallen auf Grundbuchamt:
2.000 €
Im Grundbuch eingetragener Geschäftswert:
300.000 €
Im Grundbuch eingetragene Grundschuld:
200.000 €

Die Beurkundung und die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch können durchaus 25 Prozent der Amts- und Notarkosten ausmachen.

Übertragung oder Löschung?

Sollte im Grundbuch noch eine Grundschuld aufgeführt sein, prüfen Sie, ob eine Übertragung der Grundschuld in Ihrem Fall infrage kommt. Verglichen mit einer Löschung und Neueintragung ist eine Grundschuldübertragung für gewöhnlich wesentlich kostengünstiger.

Wie löscht man einen Grundbucheintrag?

Ebenso wie die Veranlassung einer neuen Eintragung ist auch die Löschung eines Grundbucheintrags möglich. Ist beispielsweise ein Darlehen vollständig getilgt, das durch die Eintragung einer Grundschuld zugunsten der Bank besichert wurde, wollen die Immobilieneigentümer/-innen diese Grundbucheintragung meistens löschen lassen.

Dafür muss eine Löschungsbewilligung des kreditgebenden Instituts vorliegen und der Antrag auf Löschung muss notariell beglaubigt werden. Insbesondere, wenn der Eigentümer oder die Eigentümerin beabsichtigt, das Grundstück zu verkaufen, ist die Löschung einer Grundschuld ratsam, da ein schuldenfreies Grundstück und das dazugehörige Grundbuch wesentlich attraktiver für potenzielle Käufer/-innen ist.

Andererseits „vergessen“ Verkäufer/-innen auch häufig die Löschung einer Grundschuld, da diese mit Notariats- und Grundbuchgebühren verbunden ist, die mit jeweils 0,2 Prozent der Grundschuldhöhe zu Buche schlagen. Bei einer zu löschenden Grundschuld von 300.000 Euro wären also 1.200 Euro an Gebühren fällig.

Ein weiterer Grund, eine Grundschuld nicht löschen zu lassen, ist die Möglichkeit einer erneuten Verwendung als Sicherheit für ein neues Darlehen, dass z. B. für die Sanierung oder Modernisierung der Immobilie benötigt wird.

Selbstverständlich können auch andere Grundbucheinträge gelöscht werden, beispielsweise Wohn- oder Nießbrauchrechte. Hierfür ist jedoch in der Regel die Zustimmung des betreffenden Rechteinhabers / der Rechteinhaberin erforderlich. Darüber hinaus kann ein Grundstück zugunsten der Eigentümer/-innen eines anderen Grundstücks belastet sein.

Ein Beispiel für eine sogenannte Grunddienstbarkeit ist das Wegerecht. Eine derartige Löschung kann erfolgen, wenn …

  • die Grunddienstbarkeit befristet ist,
  • eine Löschungsbewilligung vorliegt,
  • eine vertraglich definierte Bedingung eintritt, die zur Auflösung der Grunddienstbarkeit führt
  • oder das Recht der Grunddienstbarkeit aufgrund einer Zwangsversteigerung erlischt.

Im Normalfall kümmert sich der Notar bzw. die Notarin im Zuge eines Immobilienkaufs bzw. -verkaufs auch darum, das Grundbuch zu bereinigen.

Häufige Fragen zu den Themen Grundbuch und Grundbucheintrag

Der Grundbucheintrag ist ein zentraler Angelpunkt beim Hauskauf. Informieren Sie sich über diese und weitere Nebenkosten in unserem weiterführenden Ratgeberartikel. Mit unserem Baufinanzierungsrechner kalkulieren Sie exemplarisch Ihren individuellen Immobilienkredit inklusive der Nebenkosten.

Das Thema Immobilienkauf ist jedoch weitaus komplexer, als durch generische Grundsätze darstellbar. Letztlich kommt es daher immer auf die individuellen Faktoren des konkreten Einzelfalls an. Unsere Expertinnen und Experten für Immobilienfinanzierungen nehmen sich gern die Zeit, um Ihre persönliche Situation gemeinsam mit Ihnen zu analysieren und zu bewerten. Dabei prüfen wir im Rahmen einer Baufinanzierung auch gerne das zum Grundstück gehörende Grundbuch mit den jeweiligen Grundbucheinträgen und beraten Sie kostenlos und unverbindlich. Kontaktieren Sie uns telefonisch oder per E-Mail oder fordern Sie einfach direkt ein kostenloses Angebot für eine günstige Baufinanzierung an.

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